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  2. 房地產拍賣底價確定中的幾個問題?

    來源:admin 時間:2019-05-21 14:14:57

    一、房地產拍賣底價確定中的幾個問題

    (一)拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求,即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。

    (二)不能簡單地一律打幾折,必須依照房地產估價規范要求,準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上*可能的成交價這個角度考慮,拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。

    (三)盡可能多地收集房地產拍賣市場行情,仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例,一般來說,住宅成交價總能高于拍賣底價,接近市場價,辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津,拆零再拍,就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明:一種可能是機構尚未重視拍賣市場,另一種可能是整體拍賣,機構買下后再拆零來賣,中間有約10%的稅費,其他風險還在外,使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同;整體拍賣與拆零拍賣,拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。

    (四)評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵,并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程,有的甚至長達數年;有的欠交水電費、物業管理費;有的有租約限制;有的涉及另外的訴訟;有的還要補地價,這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露,并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正,以保護競拍人的利益。

    (五)要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人(一般是抵押權人)總是希望拍賣底價低一些,以便盡快變現,收回現款;司法機關出于盡快結案的考慮,也可能希望拍賣底價低一些。這時,合理確定拍賣底價,就是對被拍賣財產所有人(敗訴方)的合法權益的保護,特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。


    二、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價

    (一)目前,大部分人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法,即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構,每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構,評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上,雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知,要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定**次拍賣的保留價;如果拍賣不成交,則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價;如果拍賣仍不成交,則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格,裁定將該房地產過戶給勝訴方(債權人)。但實際上,在大多數情況下,各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的,即以拍賣底價作為抵債價格,裁定將該房地產過戶給勝訴方(債權人)。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價,并不確定拍賣保留價(部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價)。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。

    (二)在當前房地產拍賣市場上,商鋪的拍賣底價一般應當在市場價的6-8成之間;住宅的拍賣底價一般應當在市場價的7-8成之間;寫字樓、廠房的拍賣底價一般應當在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構根據實際情況確定。



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